房地产开发商逾期交房法律风险及如何巧妙避免与免责

  我们知道，由于施工原因、天气延误、项目规划、设计变更等各种综合因素影响，房地产开发企业在房产开发过程中常未能按照合同约定的期限将商品房交付买受人使用，为此房产开发企业除了要承担逾期交房的违约金责任外，还担负着企业声誉受影响等更深层次的影响，为了房产开发企业能够有效地避免这一法律风险或是说当预估到可能要逾期交房的时，房产开发企业该如何避免，又该如何处理，为此下文从几个角度进行如下探讨：

 一、逾期交房概念及其免责事由

 逾期交房，是指房地产开发企业本应该按照《商品房买卖合同》约定的期限将验收合格的商品房交付买受人使用，但是由于施工、天气原因延误及规划设计变更等因素影响而未能在约定的期限将商品房交付买受人使用，买受人据此可以按照合同约定的“出卖人逾期交房的违约责任”据以追究开发企业的违约责任，一般体现为逾期交房的违约金。但是出于公平合理的考虑，建设主管部门同时又规定了一系列事由，作为逾期交房的免责事由，该类事由主要有：（1）包括人力不可抗拒的火灾、水灾、战争、飓风、地震等自然灾害及其他不可抗力；（2）因配合政府的法规、规章、命令、通知及市政建设等情况而对工程正常施工产生的影响；（3）导致工程施工停止或进展缓慢的气象原因（包括但不限于出现日雨量大于或等于10毫米以上降水、风速六级或六级以上的风力等天气因素）；（4）本项目规划、设计变更（包括但不限于建筑层数等），可顺延的工期；（5）其他非出卖人能够控制的因素。对于施工过程中出现的以上特殊原因，出卖人有权将商品房的交付期限顺延而无须承担逾期交房的违约责任。以上免责事由除了一些硬性规定外，开发企业也可以自行跟买受人予以约定，此处也体现了合约自由原则。

 二、逾期交房违约金

 逾期交房违约金，是指当开发企业出现逾期交房情形时，且根据法定及约定的免责事由克扣合理的顺延期限后，根据商品房买卖合同约定的比例向买受人支付的金额，逾期交房违约金计算公式=买受人已支付的购房款*同期人民银行公布的人民币贷款利率/360天*（实际逾期交房天数-免责期限），此处的同期人民银行公布的人民币贷款利率并非是必须的，开发企业可以跟买受人约定按照相应的比例来计算，通常不超过万分之四，此处的免责期限为根据前述的免责事由统计的可以顺延工期的天数。

 三、商品房交付的标准

 商品房交付的标准除了直接关系到交付的商品房的质量标准外更关系到商品房的交付期限（此处暂不铺开讲），以精装修房为例，“单位工程质量竣工验收”跟“综合验收合格”两者的标准是不一致的，验收的主体、法律流程也是不一致的，后者的验收标准更严格，参与验收主体更多，法律程序更为复杂，鉴于两者的区别，很多房产开发企业为了逃避逾期交房的违约风险，在约定“交付期限”时会有意约定交付标准为“验收合格”（即我们普遍所讲的“四方竣工验收”），关于商品房交付的标准，鉴于国家并没有相关的硬性规定，因此很多房产开发企业往往利用此空隙进行如上约定。

 四、逾期交房法律风险防范

 根据前述商品房逾期交房的免责事由及商品房交付标准可知，开发商为了避免或是说在预计即将违约情形下，可以从免责事由和商品房交付标准两处着手去防范或是说一定程度上减少违约的风险。从免责事由角度来讲就是说，开发企业在与买受人签订购销合同时应注意在“交付期限”条款中应尽可能把上述法定的、约定的免责事由进行列举，以便在今后违约时能有据可循，同时开发企业应在施工过程中对上述免责事由的证据资料进行妥善保管，因为这些免责事由都是需要相关证据资料予以佐证的；从商品房交付标准角度来看，就是说开发企业在商品房购销合同中或是说以附件形式对交付的商品房标准予以解释，具体是以“验收合格标准”还是说“综合验收合格标准”开发商应自行考虑。

 综上可知，房地产开发逾期交房法律风险并非是不可抗的，在很大程度上它是可以预计到并可以控制的从而进一步减少开发企业的违约风险的。